| Snel antwoord
Een makelaar in België kost gemiddeld 2% tot 3% van de verkoopprijs, exclusief 21% BTW. Op een woning van €300.000 betaal je dus €7.260 tot €10.890 inclusief BTW. De makelaarskosten zijn in principe onderhandelbaar en worden pas betaald na een effectieve verkoop. |
Hoe werken makelaarskosten in België?
Belgische makelaars werken bijna altijd met een commissiemodel: je betaalt een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs. Geen vaste prijs, geen uurloon. Dat betekent dat de makelaar pas betaald wordt als de verkoop effectief is doorgegaan, een belangrijk verschil met sommige andere landen.
Gaat de verkoop niet door? Dan zijn in principe geen makelaarskosten verschuldigd, tenzij er in het contract afspraken staan over vergoedingen voor gemaakte kosten (publicatie, fotografie enzovoort). Lees het contract altijd aandachtig na.
Het commissiepercentage: wat is normaal in 2026?
De standaard makelaarscommissie in België ligt in 2026 tussen 2% en 3% van de verkoopprijs, exclusief BTW. Het meest voorkomende tarief is 2,5%.
Maar let op: op die commissie komt nog 21% BTW. Dat maakt de effectieve kost hoger dan het percentagecijfer doet vermoeden:
| Commissie (excl. BTW) | BTW (21%) | Totale kost | Effectief percentage |
| 2,0% | 0,42% | 2,42% | van de verkoopprijs |
| 2,5% | 0,525% | 3,025% | van de verkoopprijs |
| 3,0% | 0,63% | 3,63% | van de verkoopprijs |
| 3,5% | 0,735% | 4,235% | van de verkoopprijs |
| Belangrijk detail
Wanneer een makelaar zegt “ik werk aan 2,5%”, bedoelt hij bijna altijd 2,5% exclusief BTW. De werkelijke kost is 3,025% van je verkoopprijs. Vraag altijd expliciet of het tarief inclusief of exclusief BTW is. |
Wat kost een makelaar concreet? Rekenvoorbeelden
Hieronder zie je de exacte makelaarskosten voor drie veelvoorkomende verkoopprijzen in België, telkens bij 2%, 2,5% en 3% commissie.
Woning van €250.000
| Commissie | Bedrag excl. BTW | BTW (21%) | Totaal | Netto voor jou |
| 2,0% | €5.000 | €1.050 | €6.050 | €243.950 |
| 2,5% | €6.250 | €1.313 | €7.563 | €242.437 |
| 3,0% | €7.500 | €1.575 | €9.075 | €240.925 |
Woning van €350.000
| Commissie | Bedrag excl. BTW | BTW (21%) | Totaal | Netto voor jou |
| 2,0% | €7.000 | €1.470 | €8.470 | €341.530 |
| 2,5% | €8.750 | €1.838 | €10.588 | €339.412 |
| 3,0% | €10.500 | €2.205 | €12.705 | €337.295 |
Woning van €500.000
| Commissie | Bedrag excl. BTW | BTW (21%) | Totaal | Netto voor jou |
| 2,0% | €10.000 | €2.100 | €12.100 | €487.900 |
| 2,5% | €12.500 | €2.625 | €15.125 | €484.875 |
| 3,0% | €15.000 | €3.150 | €18.150 | €481.850 |
Welke extra kosten kan een makelaar aanrekenen?
Naast de commissie kunnen sommige makelaars bijkomende kosten aanrekenen. Niet alle kantoren doen dit, maar vraag er altijd expliciet naar:
| Extra kostenpost | Bedrag | Opmerking |
| Professionele fotografie | €150 – €400 | Soms inbegrepen in de commissie |
| 3D-tour of drone-opnames | €200 – €500 | Optioneel, afhankelijk van kantoor |
| Immoweb premium listing | €100 – €250 | Sommige kantoren rekenen dit apart |
| Juridische voorbereiding | €150 – €300 | Controle documenten en compromis |
| Administratieve kosten | €100 – €200 | Bij sommige kantoren bij niet-verkoop |
Vraag altijd een schriftelijke kostenspecificatie op voor je een contract tekent. Alles wat niet in het contract staat, kan je niet worden aangerekend.
Zijn makelaarskosten onderhandelbaar?
Ja, absoluut. De makelaarscommissie in België is niet wettelijk vastgelegd. Je kunt als verkoper onderhandelen over het tarief, zeker als:
- Je woning een hoge verkoopwaarde heeft (boven €400.000)
- Je de woning al goed hebt voorbereid (attesten klaar, professionele foto’s)
- Je meerdere makelaars vergelijkt en offertes aanvraagt
- Je bereid bent exclusiviteit te geven in ruil voor een lager tarief
- Je de makelaar ook de aankoop van je nieuwe woning laat begeleiden
| Onderhandeltip
Vraag minstens drie makelaars om een offerte en vertel hen dat je vergelijkt. Dat alleen al zet druk op het tarief. Een verlaging van 0,5% op een woning van €400.000 bespaart je €2.420 (inclusief BTW). |
Makelaar of zelf verkopen: wat is het kostenplaatje?
Voor veel Belgische eigenaars is dit de kernvraag. Hier is een eerlijk overzicht van de kosten bij beide opties voor een woning van €350.000:
| Kostenpost | Via makelaar (2,5%) | Zelf verkopen |
| Makelaarscommissie incl. BTW | €10.588 | €0 |
| Verplichte attesten | €700 – €1.200 | €700 – €1.200 |
| Professionele fotografie | Inbegrepen | €150 – €350 |
| Immoweb advertentie | Inbegrepen | €100 – €250 |
| Notariskosten verkoop | €750 – €1.500 | €750 – €1.500 |
| Totaal indicatief | €12.038 – €13.788 | €1.700 – €3.300 |
| Verschil | €8.000 – €10.000 besparing |
Dit betekent niet dat zelf verkopen altijd de betere keuze is. Een goede makelaar kent de lokale markt, heeft een netwerk van kopers en kan in bepaalde gevallen een hogere verkoopprijs realiseren. De vraag is of die meerwaarde opweegt tegen de commissie.
Wanneer is een makelaar wél de moeite waard?
Als onafhankelijk informatieplatform geven wij een eerlijk antwoord: een makelaar inschakelen kan zinvol zijn als:
- Je weinig tijd hebt en het volledige verkoopproces wil uitbesteden
- Je woning moeilijk te verkopen is (slechte EPC-score, bijzondere ligging, structurele problemen)
- Je in een regio woont waar de lokale marktkennis van een makelaar echt het verschil maakt
- Je een complexe situatie hebt (meerdere erfgenamen, scheiding, verhuurde woning)
- Je aantoonbaar een hogere verkoopprijs kunt realiseren dan zelf mogelijk is
Verkoop je een standaard woning in een actieve markt, heb je tijd voor bezichtigingen en ben je bereid de attesten zelf te regelen? Dan is zelf verkopen in de meeste gevallen financieel de slimmere keuze.
Hoe kies je een betrouwbare makelaar?
Als je toch kiest voor een makelaar, let dan op het volgende:
- Controleer de BIV-erkenning: enkel erkende makelaars mogen legaal in België actief zijn. Verifieer het BIV-nummer op de website van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars.
- Vraag referenties op: hoeveel woningen heeft het kantoor de afgelopen zes maanden verkocht in jouw gemeente?
- Vergelijk minstens drie offertes voor je een contract tekent.
- Lees het contract grondig: let op de looptijd, de exclusiviteitsclausule en eventuele stilzwijgende verlenging.
- Bespreek de marketingstrategie: welke portalen, welke fotografie, welke prijs en op welke termijn?
Veelgestelde vragen
Hoeveel procent vraagt een makelaar in België?
Gemiddeld 2% tot 3% van de verkoopprijs, exclusief 21% BTW. Het meest voorkomende tarief is 2,5% exclusief BTW, wat neerkomt op 3,025% inclusief BTW. Op een woning van €350.000 is dat €10.588 totaal.
Wanneer betaal ik de makelaar?
Je betaalt de makelaarscommissie pas op het moment dat de verkoopakte bij de notaris wordt verleden — dus na de effectieve eigendomsoverdracht. Gaat de verkoop niet door, dan zijn in principe geen kosten verschuldigd, tenzij het contract anders bepaalt.
Kan ik een makelaar onder de arm nemen zonder exclusiviteit?
Ja, dat is mogelijk. Een niet-exclusief contract laat je toe om tegelijk meerdere makelaars in te schakelen of zelf ook te proberen te verkopen. Nadeel: makelaars zullen minder energie investeren in een niet-exclusieve opdracht. Vraag altijd naar de voor- en nadelen van beide contractvormen.
Is het goedkoper om via een online makelaar te verkopen?
Online of hybride makelaarsplatformen (zoals Verkocht.be of Immo Gids) rekenen lagere tarieven aan, vaak een vast bedrag tussen €1.000 en €3.000 in plaats van een percentage. Je doet dan zelf de bezichtigingen maar krijgt wel ondersteuning bij marketing en juridische documenten. Voor wie tijd heeft en zelfstandig wil werken, kan dit een interessante middenweg zijn.
