| Snel antwoord
Ja, makelaarscommissies zijn onderhandelbaar in België. Het standaardtarief ligt tussen 2% en 3% exclusief BTW, maar in de praktijk is er ruimte. De beste onderhandelpositie heb je als je meerdere offertes vergelijkt, je woning goed voorbereid hebt en duidelijk bent over je verwachte netto-opbrengst. Zelfs een verlaging van 0,5% op een woning van €350.000 bespaart je €2.118 (incl. BTW). |
Je wettelijk recht: makelaars móéten transparant zijn
Dat weten de meeste verkopers niet: makelaars zijn in België wettelijk verplicht hun tarieven transparant te communiceren vóór je een opdracht tekent. Dit is vastgelegd in de hervorming van de vastgoedmakelaarswet (2023-2024).
In de praktijk betekent dit dat je recht hebt op een schriftelijke offerte met:
- Het exacte commissiepercentage (incl. of excl. BTW — vraag altijd expliciet na)
- Alle inbegrepen diensten (fotografie, advertenties, bezichtigingen, …)
- Eventuele bijkomende kosten buiten de commissie
- De betalingsmodaliteiten (wanneer wordt de commissie verschuldigd?)
| Gebruik dit in je gesprek
“Volgens de vastgoedmakelaarswet heeft u de verplichting uw tarieven transparant te communiceren voor ik teken. Kunt u me een schriftelijke offerte bezorgen met een volledige kostenspecificatie?” |
Wanneer heb je de sterkste onderhandelpositie?
Niet elke situatie biedt evenveel ruimte voor onderhandeling. Je kansen zijn het grootst als:
| Situatie | Onderhandelingsruimte | Reden |
| Woning boven €400.000 | Groot | Hogere absolute commissie, meer motivatie voor makelaar |
| Je vergelijkt 3+ offertes | Groot | Concurrentie drijft prijs omlaag |
| Woning is instapklaar met EPC A-C | Gemiddeld | Makkelijk te verkopen, minder werk voor makelaar |
| Je geeft exclusiviteit | Gemiddeld | Zekerheid voor makelaar rechtvaardigt kortje |
| Woning onder €200.000 | Klein | Lage absolute commissie, weinig ruimte |
| Woning met renovatieplicht (EPC E/F) | Klein | Moeilijker te verkopen = meer werk voor makelaar |
5 concrete onderhandeltactieken
1. Vraag altijd minstens 3 offertes op
Dit is de meest effectieve techniek. Als je drie offertes hebt, kun je makelaars tegenover elkaar zetten. Bovendien geeft het vergelijken je inzicht in wat gangbaar is in jouw regio.
| Wat je kunt zeggen: “Ik heb drie offertes opgevraagd. U bent mijn voorkeurskandidaat, maar de andere kantoren bieden 2% aan. Kunt u ook 2% doen?” |
2. Praat over je netto-opbrengst, niet over percentages
In plaats van te focussen op het commissiepercentage, vertel je de makelaar welk nettobedrag je wil overhouden. Dat maakt de onderhandeling concreet en dwingt de makelaar na te denken over hoe hij waarde toevoegt.
| Wat je kunt zeggen: “Ik wil minstens €320.000 netto overhouden na alle kosten. Hoe kunnen we dat samen bereiken binnen uw dienstenaanbod?” |
3. Onderhandel over diensten, niet alleen over percentage
Als de makelaar niet wil zakken op het percentage, onderhandel dan over extra diensten. Professionele fotografie, een drone-opname, premium plaatsing op Immoweb of een gratis thuisstylingadvies zijn concrete toegiften die voor jou waarde hebben.
| Wat je kunt zeggen: “Ik accepteer 2,5% als u de professionele fotografie, een premiumplaatsing op Immoweb en een 3D-rondleiding inbegrijpt. Dat is normaal een bijkomende kost van €400-500.” |
4. Vraag naar het model bij niet-verkoop
Veel makelaars hebben een exclusiviteitsclausule met stilzwijgende verlenging. Vraag expliciet wat de kosten zijn als de woning niet verkocht geraakt binnen de afgesproken termijn. Die informatie geeft je ook onderhandelingsruimte.
| Wat je kunt zeggen: “Wat zijn de kosten als de woning na 6 maanden niet verkocht is? En is er een stilzwijgende verlenging in het contract?” |
5. Gebruik timing als hefboom
Makelaars zijn gemotiveerder om te onderhandelen aan het begin van een kwartaal of na een rustige periode. Ben je flexibel in timing, dan kun je dat als troef uitspelen.
Wat is realistisch om te besparen?
| Verkoopprijs | Standaard 2,5% + BTW | Onderhandeld 2% + BTW | Besparing |
| €250.000 | €7.563 | €6.050 | €1.513 |
| €350.000 | €10.588 | €8.470 | €2.118 |
| €500.000 | €15.125 | €12.100 | €3.025 |
| €750.000 | €22.688 | €18.150 | €4.538 |
Wanneer heeft onderhandelen minder zin?
Eerlijk gezegd heeft het minder zin om heel hard te onderhandelen als:
- Je woning moeilijk verkoopbaar is (slechte EPC-score, bijzondere ligging, structurele gebreken) — dan heb je net een gemotiveerde makelaar nodig
- Je de makelaar ook wilt inschakelen voor de aankoop van je nieuwe woning — het totale dossier is dan meer waard
- De makelaar aantoonbaar hogere verkoopprijzen realiseert dan de markt — een betere prijs weegt op tegen de hogere commissie
Alternatief: zelf verkopen en de commissie volledig vermijden
Als je voldoende tijd hebt en bereid bent de bezichtigingen, onderhandelingen en documentatie zelf te regelen, kun je de makelaarscommissie volledig vermijden. Op een woning van €350.000 bespaar je zo €8.000 tot €10.000. De verplichte attesten en notariskosten blijven ook dan van toepassing.
Ontdek hier ons compleet stappenplan voor een succesvolle verkoop.
Veelgestelde vragen
Mag een makelaar een vaste prijs vragen in plaats van een percentage?
Ja. Sommige makelaars werken met een vast tarief (doorgaans €4.000 tot €7.500) in plaats van een percentage. Dit kan interessanter zijn bij duurdere woningen. Vergelijk altijd het vaste tarief met het percentagetarief voor jouw specifieke verkoopprijs.
Wanneer is de makelaarscommissie verschuldigd?
De commissie is pas verschuldigd op het moment van de notariële akte, dus na de effectieve eigendomsoverdracht. Gaat de verkoop niet door zonder fout van de makelaar, dan zijn in principe geen kosten verschuldigd. Controleer dit altijd in het contract.
Kan ik de commissie aftrekken van mijn belastingen?
Voor de private verkoop van je gezinswoning is de makelaarscommissie niet aftrekbaar in de personenbelasting. Bij de verkoop van een beleggingspand of tweede verblijf kan de commissie wel worden meegerekend als aftrekbare kost bij de berekening van de eventuele meerwaardebelasting.
