| Snel antwoord
Bij de verkoop van een appartement heb je bovenop de standaard attesten ook de basisakte, het reglement van mede-eigendom, de notulen van de laatste 3 algemene vergaderingen, het overzicht van het reservefonds en de achterstallige bijdragen nodig. Al deze informatie vraag je op bij de syndicus. Plan minstens 6 tot 8 weken vóór de publicatie om alle documenten verzameld te hebben. |
Wat is een VME en waarom is die relevant bij verkoop?
De Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) is de wettelijk verplichte organisatie die alle eigenaars van een appartementsgebouw samenbrengt. Ze beheert de gemeenschappelijke delen, beheert het reservefonds en neemt beslissingen over het onderhoud en de renovatie van het gebouw.
Als jij je appartement verkoopt, is de koper niet alleen geïnteresseerd in jouw privatiefgedeelte, maar ook in de financieel-juridische toestand van de VME. Zijn er achterstallige betalingen? Zijn er grote renovaties gepland? Lopen er juridische procedures? Die informatie is bepalend voor de waarde van het appartement.
Extra verplichte documenten voor appartement-verkopers
Bovenop de standaard verplichte attesten (EPC, asbestattest, elektrische keuring, bodemattest, stedenbouwkundige inlichtingen) moet je als appartement-verkoper ook de volgende documenten bezorgen:
1. Basisakte en reglement van mede-eigendom
De basisakte beschrijft de opsplitsing van het gebouw in private kavels en gemeenschappelijke delen, inclusief de quotiteiten (de aandelen in de gemeenschappelijke delen). Het reglement van mede-eigendom bevat de afspraken over gebruik, onderhoud en bestuur van het gebouw.
Waar te vinden: als je destijds het appartement hebt gekocht, zit de basisakte bij je aankoopakte. Je kunt ook een kopie opvragen bij de syndicus of bij het hypotheekkantoor.
2. Notulen van de laatste 3 algemene vergaderingen
Sinds 2019 zijn de verslagen van de laatste 3 algemene vergaderingen (AV) verplicht bij het compromis. Deze verslagen geven de koper inzicht in:
- Geplande of goedgekeurde renovatiewerken aan het gebouw
- Lopende juridische procedures van of tegen de VME
- Beslissingen over aanpassingen aan het reglement
- De financiële toestand van de VME
Vraag deze notulen tijdig op bij de syndicus. De syndicus heeft wettelijk 15 dagen om te reageren op een informatieverzoek.
3. Stand van het reservefonds
Het reservefonds is de spaarpot van de VME voor grote onderhouds- en renovatiewerken (dakvernieuwing, liftrenovatie, gevelrenovatie). Een goed gevuld reservefonds is een teken van een gezond beheer. Een leeg reservefonds kan betekenen dat er binnenkort grote provisies worden gevraagd aan de eigenaars.
| Belangrijk detail
Als verkoper krijg je je aandeel in het reservefonds NIET terug bij de verkoop. Het reservefonds blijft eigendom van de VME en gaat mee over naar de koper. Onderhandel dit indien nodig in de verkoopprijs. Het werkkapitaal (dagelijkse lopende kosten) wordt pro rata afgerekend. |
4. Achterstallige bijdragen
De notaris vraagt bij de syndicus op of jij als verkoper achterstallige bijdragen hebt aan de VME. Zo ja, dan trekt de notaris die bij de akte af van de verkoopprijs en betaalt hij ze rechtstreeks uit aan de VME. Het is dus in je eigen belang om vóór de verkoop na te gaan of je betalingen volledig up-to-date zijn.
5. Syndicusinlichtingen (artikel 577-11 BW)
Na de ondertekening van het compromis vraagt de notaris via aangetekende brief de volgende informatie op bij de syndicus:
- Bedrag van de kosten voor onderhoud en herstelling die al beslist zijn maar nog niet gefactureerd
- Stand van de al opgeroepen fondsen die na de overdracht betaald moeten worden
- Schulden van de VME ten gevolge van geschillen die voor de overdracht zijn ontstaan
De syndicus heeft 30 dagen om deze informatie te bezorgen aan de notaris. De notaris verwerkt de ontvangen bedragen in de eindafrekening.
Tijdlijn voor appartement-verkopers
| Wanneer | Actie |
| 8 weken vóór publicatie | Controleer of je basisakte en reglement van mede-eigendom beschikbaar zijn |
| 6 weken vóór publicatie | Vraag de laatste 3 AV-verslagen en reservefondsoverzicht op bij syndicus |
| Bij publicatie | EPC-attest en alle standaard attesten beschikbaar |
| Bij compromis | Basisakte, reglement, 3 AV-verslagen, reservefonds aanwezig |
| Na compromis | Notaris vraagt syndicusinlichtingen op (syndicus heeft 30 dagen) |
| Bij notariële akte | Alle documenten gecontroleerd, achterstallen verrekend |
Wat kost een syndicusdossier?
De kosten voor het samenstellen van het syndicusdossier zijn wettelijk ten laste van de verkoper. De meeste syndici rekenen een vaste vergoeding aan voor het verstrekken van de informatie bij verkoop.
| Document | Kost (indicatief) |
| Syndicusinlichtingen (art. 577-11 §1) | Gratis of tot €50 |
| Syndicusinlichtingen (art. 577-11 §2, na compromis) | €50 – €150 |
| Kopie basisakte en reglement | €0 – €50 |
| Kopie 3 AV-verslagen | €0 – €30 |
| Totaal syndicusdossier | €100 – €300 |
Wat als er geen syndicus is?
Wettelijk is een syndicus verplicht bij elk gebouw met meerdere eigenaars. In de praktijk zijn er kleine gebouwen (2 tot 3 appartementen) die informeel beheerd worden zonder professionele syndicus. In dat geval wordt soms één van de eigenaars aangesteld als eigenaar-syndicus.
Als er geen syndicus is en je wil verkopen, moet je alsnog de wettelijk vereiste informatie bezorgen. Laat in dat geval alle mede-eigenaars samenkomen om de nodige documenten op te stellen. De notaris kan je hierbij begeleiden.
Veelgestelde vragen
Hoeveel kost het om een appartement te verkopen?
Naast de standaard verplichte attesten (€600 tot €1.500) betaal je ook het syndicusdossier (€100 tot €300). Bij een appartement zijn de totale verkoopkosten dus iets hoger dan bij een woning.
Wat als er een grote renovatie gepland is na mijn verkoop?
Als de AV al een beslissing heeft genomen over grote renovatiewerken, moet de syndicus dit melden in de syndicusinlichtingen. De notaris verrekent de al opgeroepen provisies voor die werken in de eindafrekening. Provisies die pas na de akte worden opgeroepen, komen ten laste van de koper.
Kan ik mijn aandeel in het reservefonds terugvragen?
Nee. Je aandeel in het reservefonds blijft bij de VME en gaat automatisch over naar de koper. Dit is wettelijk zo geregeld. Je kunt dit wel meenemen in de onderhandeling over de verkoopprijs.
Moet ik de notulen van de AV bezorgen vóór of na het compromis?
De notulen van de laatste 3 algemene vergaderingen moeten beschikbaar zijn bij het compromis. Vraag ze dus ruim op tijd op bij de syndicus, minstens 4 tot 6 weken vóór de verwachte compromisdatum.
