| Snel antwoord
Een bodemattest vraag je aan via het Vastgoedinformatieplatform (VIP) — de enige weg sinds 1 januari 2026. De kost bedraagt circa €60 per perceel. Duurt 14 dagen bij een schoon perceel, tot 60 dagen bij een risicogrond. Problemen op het attest hoeven de verkoop niet te blokkeren, maar beïnvloeden wel de prijs en de procedure. |
Wat is een bodemattest?
Een bodemattest is een officieel document van OVAM (Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij) dat weergeeft wat OVAM weet over de bodemkwaliteit van een perceel. Het vermeldt:
- Of het perceel voorkomt in het Grondeninformatieregister (GIR)
- Of er bodemonderzoeken zijn uitgevoerd op het perceel
- Of er verontreiniging is vastgesteld en of er saneringsverplichtingen zijn
- Of het perceel als risicogrond is aangemerkt
Sinds 1995 is het bodemattest verplicht bij elke verkoop van een perceel of gebouw in Vlaanderen. Zonder geldig bodemattest kan de notaris de verkoopakte niet verlijden.
Nieuw in 2026: aanvraag alleen nog via het VIP
Vanaf 1 januari 2026 verloopt de aanvraag van een bodemattest uitsluitend via het Vastgoedinformatieplatform (VIP). Een rechtstreekse aanvraag via het vroegere OVAM-webloket is niet meer mogelijk.
| Vastgoedinformatieplatform (VIP)
Het VIP is het centrale platform van de Vlaamse overheid voor alle vastgoedinformatie. Je logt in met itsme of eID. Via het VIP kun je ook andere attesten opvragen zoals stedenbouwkundige inlichtingen. Ga naar: vastgoedinformatieplatform.be |
Hoe vraag je het bodemattest aan? Stap voor stap
- Ga naar vastgoedinformatieplatform.be en log in met itsme of eID.
- Kies “Bodemattest aanvragen” in het menu.
- Zoek het perceel op via het adres of het kadastraal perceelsnummer.
- Controleer of het juiste perceel geselecteerd is.
- Bevestig de aanvraag en betaal de retributie online (±€60).
- Ontvang het attest in je VIP-dossier zodra het klaar is.
| Tip
De notaris vraagt het bodemattest in de meeste gevallen automatisch aan als onderdeel van het verkoopdossier. Controleer bij je notaris of dit al geregeld is voor je zelf een aanvraag doet. |
Kosten en doorlooptijd
| Aspect | Info |
| Kost per perceel | ±€60 (incl. VIP-retributie) |
| Doorlooptijd — geen dossier bij OVAM | 14 kalenderdagen |
| Doorlooptijd — risicogrond of actief dossier | Tot 60 kalenderdagen |
| Geldigheid | Totdat OVAM nieuwe informatie ontvangt |
| Meerdere percelen | €60 per perceel afzonderlijk |
Plan de aanvraag minstens 4 tot 6 weken voor de verwachte compromisdatum. Bij een risicogrond kan de doorlooptijd oplopen tot 60 dagen — en dan moet er mogelijk ook nog een bodemonderzoek worden uitgevoerd voor het compromis getekend kan worden.
Wat als er problemen opduiken bij het bodemattest?
Veel verkopers vrezen dat een probleem op het bodemattest de verkoop zal blokkeren. In de meeste gevallen is dat niet zo, maar het vraagt wel de juiste aanpak. Er zijn twee types problemen: verontreiniging van de bodem en stedenbouwkundige overtredingen.
Scenario 1: Verontreiniging of risicogrond
Als het bodemattest aangeeft dat het perceel als risicogrond staat aangemerkt, wil dat niet automatisch zeggen dat er effectieve verontreiniging is. Het betekent dat OVAM informatie heeft over vroegere activiteiten met een potentieel risico, zoals een voormalig tankstation, droogkuis of garage.
Als er wél verontreiniging is vastgesteld, zijn dit je opties:
- Verkopen met saneringsplicht: de koper neemt de saneringsplicht over. De notaris legt dit vast in de akte. Verwacht dat de koper de geschatte saneringskosten van de prijs aftrekt.
- Zelf saneren voor de verkoop: je laat de sanering uitvoeren voor je verkoopt. Dit kost meer tijd en geld maar levert doorgaans een hogere verkoopprijs op.
- Milieuverzekeringspolis afsluiten: een milieuverzekering kan de toekomstige saneringskosten dekken, wat de woning aantrekkelijker maakt voor kopers. Informeer bij je verzekeringsmakelaar.
| Impact op hypotheek
Voor risicopanden kan het moeilijker zijn om een hypothecaire lening te krijgen. Banken eisen vaak dat de verontreiniging eerst aangepakt wordt voor ze een lening toekennen aan de koper. Hou hier rekening mee in de onderhandelingen. |
Wees altijd transparant over de situatie en bezorg alle relevante rapporten aan de koper. Als verkoper ben je verplicht bekende problemen te melden — verzwijg je ze bewust, dan riskeer je later een schadeclaim.
Scenario 2: Stedenbouwkundige overtredingen
Het bodemattest zelf gaat enkel over de bodemkwaliteit. Maar in combinatie met het stedenbouwkundig uittreksel — dat ook via het VIP wordt aangevraagd — kunnen er bouwovertredingen aan het licht komen: een uitbouw zonder vergunning, een garage die verbouwd werd tot leefruimte, een carport die breder is dan vergund.
Wat je dan kunt doen:
- Regulariseren voor de verkoop: vraag een omgevingsvergunning aan voor de bestaande toestand. Dit duurt gemiddeld 3 tot 6 maanden maar versterkt je verkooppositie.
- Verkopen mits correcte melding: je informeert de koper correct over de overtreding in het compromis. De koper aanvaardt het risico en de eventuele regularisatiekosten worden verrekend in de prijs.
- Prescreening laten uitvoeren: schakel een expert in om na te kijken of alle bijgebouwen en verbouwingen vergund zijn, ruim voor je publiceert. Zo kom je niet voor verrassingen te staan.
| Tip
Begin met een prescreening zodra je beslist om te verkopen. Zo heb je voldoende tijd om eventuele problemen aan te pakken voor je de woning op de markt zet. |
Hoe lang is een bodemattest geldig?
Een bodemattest blijft geldig zolang de informatie bij OVAM niet wijzigt. Voor een gewone woning op een schoon perceel is het attest in de praktijk onbeperkt geldig. Zodra er nieuwe informatie bij OVAM binnenkomt — bijvoorbeeld na een bodemonderzoek — vervalt het oude attest.
Bodemattest bij appartement: bijzonderheden
Bij de verkoop van een appartement is ook een bodemattest verplicht, ook al heb je zelf geen grond in eigendom. Het attest geldt voor het kadastrale perceel waarop het gebouw staat. In de praktijk vraagt de notaris het bodemattest voor het gebouwperceel aan.
Veelgestelde vragen
Is een bodemattest verplicht bij de verkoop van elk huis?
Ja. In Vlaanderen is een bodemattest verplicht bij elke overdracht van onroerend goed, inclusief woningen, appartementen, garages en gronden. Zonder geldig bodemattest kan de notaris de verkoopakte niet verlijden.
Wie betaalt het bodemattest bij verkoop?
De kost van het bodemattest is doorgaans ten laste van de verkoper. In de praktijk vraagt de notaris het aan en verrekent hij de kosten in de eindafrekening bij de akte.
Kan ik nog aanvragen via OVAM?
Nee. Sinds 1 januari 2026 verloopt de aanvraag uitsluitend via het Vastgoedinformatieplatform (VIP). Een rechtstreekse aanvraag via het vroegere OVAM-webloket is niet meer mogelijk.
Wat als mijn perceel een risicogrond is?
Een risicogrond betekent niet automatisch dat er verontreiniging is. Afhankelijk van het dossier kan een oriënterend bodemonderzoek verplicht zijn voor de overdracht. Raadpleeg je notaris voor de concrete stappen. Als er effectieve verontreiniging is, heb je de keuze om te saneren of de saneringsplicht over te dragen aan de koper met een correcte prijsaanpassing.
Wat als er een bouwovertreding opduikt?
Een bouwovertreding blokkeert de verkoop niet, maar je bent als verkoper verplicht die te melden in het compromis. Je kunt kiezen tussen regulariseren voor de verkoop of verkopen met correcte melding waarbij de koper het regularisatierisico overneemt. Meer info vind je in onze blog over bouwovertredingen bij verkoop.
