Wat is een compromis?
Een compromis is geen vrijblijvende “voorlopige overeenkomst”. Integendeel: zodra koper en verkoper overeenstemming hebben over het goed en de prijs, is de onderhands opgestelde overeenkomst bindend. Het compromis omschrijft nauwkeurig alle rechten en plichten van beide partijen en vormt de basis voor de authentieke verkoopakte. Om later discussies te vermijden, is het raadzaam een professional (makelaar of notaris) te betrekken bij de opmaak, zodat clausules correct geformuleerd worden en alle bijlagen (attesten, stedenbouwkundige info) toegevoegd zijn.
Wat betekent het compromis ondertekenen?
Eenmaal het compromis ondertekend is, zijn koper en verkoper juridisch gebonden aan de verkoop. Het is geen “voorlopig akkoord” of vrijblijvende belofte — het is een volwaardig bindend contract. Beide partijen kunnen er in principe niet meer op terugkomen zonder financiële gevolgen.
Het compromis is opgesteld als een onderhandse akte: het wordt niet door de notaris voor akkoord getekend op het moment zelf, maar de notaris kan het wel nakijken en mee opstellen. De notariële akte die volgt, geeft de verkoop zijn definitieve, officiële karakter.
| Compromis getekend — wat nu?
Direct na de ondertekening: 1. De koper stort het voorschot (5-10% van de prijs) op de derdenrekening van de notaris 2. De koper dient zijn hypotheekaanvraag in bij de bank 3. De notaris start de juridische opzoekingen 4. Jij als verkoper levert de resterende documenten aan |
Compromis in opmaak: wat doet de notaris?
Zodra koper en verkoper mondeling akkoord zijn, wordt het compromis “in opmaak” gezet. In de praktijk stelt de notaris van de koper of verkoper het document op, of beiden werken samen. De notaris controleert minstens:
- Of alle verplichte clausules aanwezig zijn (opschortende voorwaarden, attesten, roerende goederen)
- Of de identiteitsgegevens van beide partijen correct zijn
- Of de kadastrale gegevens van het pand kloppen
- Of de verkoop geen inbreuken op het voorkooprecht meebrengt
Gemiddeld duurt het 5 tot 10 werkdagen om een compromis op te maken nadat beide partijen mondeling akkoord zijn. In drukke periodes (voorjaar) kan dit oplopen tot 2 weken.
Hoelang duurt het tussen compromis en notariële akte?
In België geldt een wettelijke maximumtermijn van 4 maanden tussen de ondertekening van het compromis en het verlijden van de notariële akte. In de praktijk streven de meeste notarissen naar 8 tot 12 weken.
| Fase | Duur | Wat gebeurt er? |
| Hypotheekgoedkeuring koper | 3 tot 6 weken | Bank beoordeelt kredietaanvraag |
| Juridische opzoekingen notaris | 2 tot 4 weken | Eigendomscontrole, hypotheekregisters, stedenbouw |
| Attesten aanleveren | Parallel | Verkoper levert ontbrekende attesten aan |
| Opmaak ontwerpakte | 1 tot 2 weken | Notaris stelt akte op, partijen lezen na |
| Ondertekening notariële akte | 1 dag | Akte verleden, sleutels overgedragen |
Voornaamste onderdelen van het compromis
- Identificatie van de partijen en het vastgoed: wie koopt, wie verkoopt en wat wordt exact verkocht (kadastrale gegevens, beschrijving van het perceel).
- Verkoopprijs en betaling: de afgesproken prijs en de manier waarop de betaling verloopt (voorschot, restbetaling via de notaris). Vaak wordt een voorschot van vijf tot tien procent afgesproken, al is dit niet wettelijk verplicht.
- Opschortende voorwaarden: clausules waardoor de koop pas doorgaat als een bepaalde voorwaarde vervuld is, bijvoorbeeld het verkrijgen van een hypothecaire lening.
- Overzicht van documenten en attesten: eigendomstitels, bouwplannen en verplichte attesten zoals EPC, elektriciteitskeuring en bodemattest. Deze moeten klaar liggen bij ondertekening.
- Datum voor het verlijden van de akte: in België moet de notariële akte uiterlijk vier maanden na het compromis worden verleden.
Een goed opgesteld compromis zorgt voor gemoedsrust: alle afspraken staan zwart op wit en verrassingen nadien worden vermeden.
Verplichtingen na het compromis
Na de ondertekening van het compromis zijn er nog enkele belangrijke stappen voor zowel verkoper als koper.
Taken van de verkoper
- Documenten aanleveren: Naast de attesten die reeds in het compromis zitten, moet de verkoper ervoor zorgen dat alle dossiers volledig en up-to-date zijn. Denk aan: eigendomstitel, postinterventiedossier, bodemattest, stedenbouwkundig uittreksel en EPC. Deze documenten blijven ter beschikking tot de akte wordt ondertekend.
- Eigendom in afgesproken staat opleveren: De woning moet bij de akte in dezelfde staat zijn als bij het compromis. Zorg er dus voor dat er geen extra gebreken of schade ontstaan tussen de twee data en plan eventuele herstellingen tijdig.
- Voorschot en kosten regelen: Als je met de koper een voorschot hebt afgesproken, wordt dit doorgaans op een geblokkeerde rekening bij de notaris gestort. Daarnaast ben je als verkoper nog verantwoordelijk voor onroerende voorheffing en andere lasten tot de effectieve overdracht.
Taken van de koper
- Financiering in orde brengen: De koper moet tegen de notariële akte over de nodige middelen beschikken. Vaak staat er een opschortende voorwaarde in het compromis voor het verkrijgen van een lening. Wordt die niet gehaald, dan kan de koop ontbonden worden.
- Verzekeringen en waarborg: In afwachting van de akte sluiten kopers vaak al een brandverzekering af, zodat het pand voldoende beschermd is zodra ze eigenaar zijn.
- Voorschot betalen: Het afgesproken voorschot moet tijdig gestort worden. Gebeurt dit niet, dan kan de verkoper eisen dat de verkoop terug wordt ontbonden of andere sancties vragen.
De rol van de notaris
Tussen het compromis en de akte speelt de notaris een centrale rol. Hij of zij verzamelt alle informatie om een juridisch sluitende verkoop te garanderen:
- Controle van de eigendomstitel: De notaris verifieert dat de verkoper juridisch eigenaar is en dat er geen verborgen hypotheken of beslagleggingen op het pand rusten.
- Stedenbouwkundige en juridische checks: Er wordt nagegaan of er stedenbouwkundige overtredingen zijn of lopende huurovereenkomsten. Ook bodemverontreiniging of erfdienstbaarheden komen aan bod.
- Financiële zekerheid van de koper: De notaris checkt of de koper effectief de nodige financiering geregeld heeft. Dit voorkomt dat de verkoop nadien nog spaak loopt.
- Opmaak van de authentieke akte: Zodra alle gegevens gecontroleerd zijn, stelt de notaris de definitieve verkoopakte op. De inhoud van het compromis wordt hierin integraal overgenomen.
Termijnen en de notariële akte
In België geldt een wettelijke termijn van maximaal vier maanden tussen de ondertekening van het compromis en het verlijden van de notariële akte. Binnen deze periode moeten alle attesten in orde zijn, moet de financiering rond zijn en moet de notaris alle onderzoeken hebben afgerond. Zodra alle partijen zich verzamelen in het notariskantoor, wordt de akte ondertekend.
Tijdens de afspraak controleer je best of alle clausules die in het compromis zijn opgenomen correct in de akte zijn overgenomen. Na het ondertekenen registreert de notaris de akte in het hypotheekkantoor. Vanaf dat moment is de overdracht tegenstelbaar aan derden en staat wettelijk vast wie de nieuwe eigenaar is.
Sleuteloverdracht en kosten na verkoop
Na het ondertekenen van de akte is het tijd om de sleutels te overhandigen. De verkoper draagt het pand in de afgesproken staat over, vrij van persoonlijke goederen en verborgen gebreken. Verborgen gebreken die later ontdekt worden, kunnen aanleiding geven tot terugvordering of schadevergoeding, dus wees transparant.
Ook na de akte kunnen er voor de verkoper nog kosten volgen. Je blijft bijvoorbeeld aansprakelijk voor de onroerende voorheffing tot de effectieve overdracht en mogelijk nog andere woongerelateerde kosten. Soms moet een openstaande hypothecaire inschrijving nog doorgehaald worden. De kopers zijn verantwoordelijk voor de notariskosten en registratierechten.
Conclusie
De periode tussen het compromis en de notariële akte is geen formaliteit, maar een intensieve fase waarin beide partijen concrete acties moeten ondernemen. Het compromis is een bindend document dat de basis vormt voor de authentieke akte. Verkopers moeten zorg dragen voor complete dossiers en de woning in de afgesproken staat opleveren, terwijl kopers hun financiering en verzekeringen moeten regelen. De notaris bewaakt de juridische en financiële zekerheid en verlijdt de akte binnen een termijn van vier maanden. Door deze stappen nauwgezet te volgen en transparant te communiceren, verloopt de eigendomsoverdracht vlot en zonder onaangename verrassingen.
Veelgestelde vragen:
Compromis getekend — wat nu?
Direct na het tekenen stort de koper het voorschot op de derdenrekening van de notaris. De koper dient zijn hypotheekaanvraag in, de notaris start juridische opzoekingen en jij als verkoper levert de resterende documenten aan. De notariële akte volgt doorgaans 8 tot 12 weken later.
Kan ik nog terugkomen op het compromis na ondertekening?
A: In principe niet zonder financiële gevolgen. Als jij als verkoper de overeenkomst verbreekt, heeft de koper recht op schadevergoeding — doorgaans het dubbele van het betaalde voorschot. Trekt de koper zich terug buiten de opschortende voorwaarden om, dan verliest hij het voorschot. Enkel als een opschortende voorwaarde niet vervuld is (zoals een geweigerde hypotheek), kan de koop worden ontbonden zonder boete.
Compromis in opmaak — hoe lang duurt dat?
Gemiddeld 5 tot 10 werkdagen na mondeling akkoord, afhankelijk van de complexiteit van het dossier en de drukte bij de notaris. In het voorjaar kan het wat langer duren. Eenmaal het ontwerp klaar is, krijgen beide partijen de kans om het na te lezen voor ondertekening.
Wie kiest de notaris bij de verkoop?
In België mogen zowel koper als verkoper elk hun eigen notaris kiezen. De notariskosten worden gedeeld, maar de totale kost voor de koper stijgt niet als er twee notarissen zijn — ze verdelen het ereloon onderling. In de praktijk werken de partijen vaak samen met één notaris voor efficiëntie.
