Hypotheek doorhalen bij verkoop: hoe werkt het en wat kost het?

Wat is een hypothecaire inschrijving?

Een hypothecaire inschrijving is een zakelijk zekerheidsrecht dat de bank registreert op jouw eigendom bij het afsluiten van een hypotheeklening. Het geeft de bank het recht om de woning openbaar te verkopen als je je betalingen niet nakomt.
Deze inschrijving wordt ingeschreven in het hypotheekregister en blijft 30 jaar geldig, ongeacht de looptijd van je lening.
Zodra de lening is afbetaald, blijft de inschrijving dus bestaan. Je krijgt dan geen nieuwe facturen van de bank, maar juridisch blijft de woning belast met een hypothecaire inschrijving.
Om je pand te kunnen verkopen ‘vrij en onbelast’, moet deze inschrijving verwijderd worden.

Waarom is handlichting nodig?

Wie een woning koopt, wil zeker zijn dat er geen lasten of hypotheken meer op rusten. Een notaris mag het verkoopdossier niet afronden als er nog een hypothecaire inschrijving op het pand staat.
Daarom moet de inschrijving geheven worden: je laat de bank bevestigen dat de lening is terugbetaald en dat ze afstand doet van haar recht. Pas dan kan de notaris de akte van handlichting verlijden en het huis vrij van inschrijving overdragen aan de nieuwe eigenaar.
Ook wanneer je je huis overdraagt aan familie of schenkt, is een handlichting vereist als de inschrijving nog loopt. Wie een woning verkoopt zonder de hypotheek door te halen, riskeert dat de koper of diens bank de verkoop vernietigt.

Hoe verloopt de procedure?

1. Vraag een attest van je bank

Stap één is om je bank te informeren dat je je woning wilt verkopen en de hypothecaire inschrijving wilt schrappen. De bank zal een attest van volledige terugbetaling of een schuldvoldoening opstellen. Hierin bevestigt ze dat je de lening volledig hebt terugbetaald en dat ze instemt met de handlichting.

2. Notaris stelt de akte van handlichting op

Met het attest van de bank stelt de notaris een akte van handlichting op. Dit is een officiële akte waarin wordt vermeld welke hypothecaire inschrijving wordt verwijderd, onder welk kredietnummer ze liep en op welk perceel ze rust.
De notaris bezorgt deze akte aan het hypotheekkantoor, waar de inschrijving wordt doorgehaald. Het hypotheekkantoor geeft vervolgens een bewijs van schrapping.

3. Registratie en doorhaling

De handlichting wordt geregistreerd in het hypotheekregister. Pas wanneer de registratie voltooid is, is je woning officieel vrij van inschrijving. De notaris zal dit ook vermelden in de notariële akte van verkoop.

Wat kost een handlichting?

De kostprijs van een handlichting bestaat uit drie delen: het ereloon van de notaris, de administratieve en registratierechten en het attest van de bank.
De totale som varieert naargelang het oorspronkelijke kredietbedrag, maar je mag rekenen op €850 tot meer dan €1.000. Hierbij zitten ook de registratierechten en het hypotheekrecht dat de notaris moet betalen om de inschrijving te schrappen.

Wanneer je nog een deel van je lening moet terugbetalen, kan de bank daarnaast een wederbeleggingsvergoeding vragen. Dit is een vergoeding die de bank krijgt omdat je de lening vervroegd stopzet. Informeer dus tijdig bij je bank naar deze kost.

Wat als ik mijn woning niet verkoop?

Omdat een hypothecaire inschrijving 30 jaar geldig is, hoef je ze niet per se te laten schrappen als je niet van plan bent je woning te verkopen.
Na 30 jaar vervalt de inschrijving automatisch. Veel eigenaars laten de inschrijving dan gewoon doorlopen: het kost immers geld om een handlichting te doen.
Als je echter een nieuwe lening wilt aangaan of je pand wilt herfinancieren, kan het nuttig zijn om de oude inschrijving te laten doorhalen zodat de bank zich opnieuw kan inschrijven.

Handlichting en hergebruik van de inschrijving

Sommige banken bieden de mogelijkheid om de bestaande hypothecaire inschrijving over te dragen naar een nieuwe lening op een andere woning. Dit heet een hypothecaire overdracht. Je hoeft de oude inschrijving dan niet te schrappen.
Let wel: de nieuwe lening moet meestal een hoger bedrag hebben dan de oude, en je moet binnen een bepaalde termijn opnieuw lenen. Informeer bij je bank of deze optie voor jou bestaat. In alle andere gevallen is een klassieke handlichting de enige oplossing.

Tips voor verkopers

1. Begin op tijd. Verwittig je bank zodra je beslist om te verkopen. Het opstellen van het attest kan enkele weken duren.
2. Vraag een kostenraming aan je notaris. Zo weet je precies hoeveel de handlichting en de verkoopakte samen zullen kosten en kun je je verkoopprijs daarop afstemmen.
3. Budgetteer de doorhaling. Reken op minstens €850 – €1.000. Zo kom je niet voor verrassingen te staan.
4. Kies een notaris met ervaring. Hij of zij kan snel schakelen tussen bank en hypotheekkantoor en adviseert je over de beste timing.
5. Laat de inschrijving niet onnodig doorlopen. Ook al vervalt ze na 30 jaar, een pand met een openstaande hypothecaire inschrijving kan moeilijker verkopen. Een handlichting verhoogt je onderhandelingspositie.

Conclusie

De hypothecaire inschrijving is een beschermingsmechanisme voor de bank, maar bij verkoop wordt ze een formaliteit die je beter niet vergeet.
De inschrijving blijft 30 jaar geldig en moet dus actief worden verwijderd via een handlichting.
De procedure verloopt via je bank en notaris en kost gemiddeld €850 tot €1.000. Door je tijdig te informeren en de nodige stappen te plannen, voorkom je vertragingen en zorg je ervoor dat je woning vrij van inschrijvingen aan de koper kan worden overgedragen.