Notariskosten bij de verkoop van je huis: wat betaalt de verkoper?

Overzicht: alle kosten voor de verkoper

Als verkoper betaal je bij de verkoop van een woning een reeks verplichte kosten. Hieronder staat een volledig overzicht — van de notariskosten tot de verplichte attesten.

Notariskosten bij verkoop: wat betaal jij precies?

De notariskosten bij een woningverkoop zijn niet hetzelfde voor koper en verkoper. De koper betaalt het grootste deel (registratierechten, BTW op het notarieel ereloon voor de aankoopakte). Als verkoper betaal je:

1. Notarieel ereloon voor de verkoopakte

De notaris stelt de verkoopakte op en regelt de eigendomsoverdracht. Zijn ereloon voor de verkoopakte is wettelijk geregeld via een degressieve schaal en bedraagt doorgaans €750 tot €1.500 voor een standaard woningverkoop. Hoe hoger de verkoopprijs, hoe lager het relatieve percentage.

2. Hypotheekdoorhaling (handlichting)

Als er nog een hypotheek op de woning rust, moet die bij de verkoop worden doorgehaald. Dit heet de handlichting of hypotheekdoorhaling. De kosten bedragen gemiddeld €700 tot €1.200 inclusief BTW en worden verrekend in de eindafrekening bij de notariële akte.

Kunnen notariskosten onderhandeld worden?

Het notarieel ereloon voor de verkoopakte is wettelijk geregeld via een degressieve schaal — er is weinig ruimte voor onderhandeling op het basisbedrag. Wat je wél kunt doen:

• Administratieve kosten beperken door alle documenten tijdig en volledig aan te leveren — zo vermijd je extra werk voor de notaris
• Vergelijken tussen notarissen is weinig zinvol voor het ereloon zelf, maar sommige notarissen rekenen lagere administratieve kosten aan
• Vraag een duidelijke kostenraming op voor de akte

Administratieve kosten en attesten

Als verkoper ben je verantwoordelijk voor een compleet verkoopdossier. Dat betekent dat je allerlei documenten en attesten moet verzamelen, zoals het eigendomsbewijs, een bodemattest, stedenbouwkundige inlichtingen, een postinterventiedossier (PID), het EPC‑attest, een keuringsattest voor de elektrische installatie en – indien van toepassing – een asbestattest en een keuringsbewijs voor de stookolietank.
Deze documenten hebben niet enkel een informatieve functie; zonder geldige attesten mag je eigenlijk niet adverteren of verkopen. De overheid kan sancties opleggen als het dossier niet volledig is.
Het aanvragen van deze attesten kost geld. De prijs varieert per attest en per gemeente, maar reken op enkele honderden euro’s samen. Bovendien zijn sommige attesten slechts beperkt geldig (bijvoorbeeld vijf jaar), waardoor je ze tijdig moet vernieuwen.

Dossierkosten bij de notaris

De notaris staat in voor het opstellen van de onderhandse verkoopovereenkomst (compromis), het controleren van alle documenten en de opmaak van de notariële akte.
In die kosten zit niet alleen het ereloon van de notaris, maar ook de administratieve dossierkosten. Denk hierbij aan het opvragen van kadastrale gegevens, het onderzoek naar hypothecaire inschrijvingen, opzoekwerk in de registers en registratie van de akte.
Hoewel de notariële erelonen wettelijk gereguleerd zijn en vooral door de koper worden betaald, rekent de notaris aan de verkoper bepaalde kosten aan voor de documenten die enkel hij of zij kan opvragen.
Meestal bedraagt dit enkele honderden euro’s, afhankelijk van het aantal opzoekingen en attesten die moeten aangevraagd worden.

Onroerende voorheffing: verdeling tussen koper en verkoper

De onroerende voorheffing (grondlasten) is een belasting die de eigenaar op 1 januari van een bepaald jaar verschuldigd is. Het betreft een jaarlijkse heffing op het bezit van een onroerend goed.
Maar wat gebeurt er als je midden in het jaar verkoopt? De notaris rekent de voorheffing pro rata door aan de koper en verkoper.

Volgens het gemeen recht betaalt degene die op 1 januari eigenaar is de volledige voorheffing, maar in de praktijk regelen verkoper en koper deze kost in de compromis. De partij die het pand het langst bezit in dat kalenderjaar, betaalt ook het grootste deel van de voorheffing.
Wordt de akte bijvoorbeeld op 1 mei ondertekend, dan betaalt de koper 8/12 van de onroerende voorheffing terug aan de verkoper. Is de akte pas op 1 oktober, dan betaalt de koper slechts 3/12 terug en draagt de verkoper 9/12 van de grondlast. Dit wordt netjes verrekend via de notaris.

Let op: in uitzonderlijke gevallen kunnen verkoper en koper overeenkomen dat één van beiden de volledige voorheffing betaalt. Dat is echter niet gebruikelijk; de meeste notaris‑kantoren raden een evenredige verdeling aan.

Doorhaling van de hypotheek

Als je een hypothecaire lening hebt, wordt bij het afsluiten van de lening een hypothecaire inschrijving genomen op je woning. Die inschrijving beschermt de bank voor een periode van 30 jaar, ongeacht de looptijd van je lening.
Ook al is je lening al terugbetaald, de inschrijving blijft bestaan. Voordat je kunt verkopen, moet je deze hypotheek doorhalen (laten schrappen). Dit gebeurt via de notaris.
Het doorhalen gebeurt op vraag van de bank. De notaris vraagt een attest bij je kredietverlener, stelt een akte van handlichting op en registreert die in het hypotheekkantoor.
De kosten voor deze procedure variëren naargelang het oorspronkelijk kredietbedrag, maar liggen doorgaans tussen €850 en €1.000. Als je nog een deel van de lening moet terugbetalen, komt daar soms een wederbeleggingsvergoeding bij.
Omdat de hypothecaire inschrijving 30 jaar geldig is, kun je wachten tot die termijn verstreken is, maar de meeste verkopers kiezen ervoor om de hypotheek al tijdens de verkoop te laten doorhalen om het pand vrij van inschrijvingen te leveren.

Andere kosten voor de verkoper

Arrears van het syndicus (appartementen)

Verkoop je een appartement of woning in mede‑eigendom? Dan kan er nog een achterstand zijn in syndicusbijdragen of fondsen voor geplande werken. Als verkoper moet je openstaande bijdragen bij de VME (vereniging van mede‑eigenaars) vereffenen voor de eigendom wordt overgedragen. Informeer tijdig bij de syndicus naar eventuele achterstallen en reservefondsen, zodat er geen verrassingen zijn bij de notaris.

Outstanding belastingen en schulden

De notaris controleert of er nog openstaande schulden zijn, zoals achterstallige onroerende voorheffing, personenbelasting of gemeentelijke belastingen. Deze bedragen worden eveneens verrekend op de afrekening zodat de koper een pand zonder fiscale lasten krijgt.
Heb je nog achterstallige nutskosten (gas, water, elektriciteit) of een achterstand bij de afvalintercommunale? Zorg dat deze voor de verhuis geregeld zijn zodat de koper niet wordt geconfronteerd met jouw rekeningen.

Kostprijs van waardebepaling en expertise

In sommige gevallen vraag je als verkoper een onafhankelijke waardebepaling om de juiste prijs te bepalen. Dat kan via een erkend schatter of makelaar. Deze expertise is geen verplichting, maar de kosten kunnen oplopen tot enkele honderden euro’s. 

Tips om onverwachte kosten te beperken

1. Begin op tijd met het samenstellen van je verkoopdossier. Sommige attesten kunnen enkele weken op zich laten wachten. Hoe sneller je start, hoe kleiner de kans op vertragingen of boetes.
2. Ga in overleg met je notaris. Vraag een raming van de kosten en vraag welke documenten je zelf kunt verzamelen. Zo vermijd je dubbele dossierkosten.
3. Los eventuele schulden vooraf af. Betaal onroerende voorheffing, syndicusbijdragen en nutskosten zodat er geen achterstallige facturen zijn. Dat maakt een goede indruk op de koper.
4. Bereid je op de handlichting voor. Contacteer je bank en vraag de notaris hoeveel de doorhaling van de hypotheek zal kosten. Zo kun je de factuur opnemen in je verkoopprijs.
5. Communiceer duidelijk met de koper over de verdeling van onroerende voorheffing en eventuele kleine reparaties. Een heldere compromis voorkomt discussies achteraf.

Conclusie

Een huis verkopen is meer dan een koopakte ondertekenen. Als verkoper ben je verantwoordelijk voor een volledige administratie, het aanvragen van talrijke attesten en het betalen van de onroerende voorheffing voor het deel dat je eigenaar was.
Daarnaast moet je de hypothecaire inschrijving laten doorhalen, wat al snel tussen 850 en 1.000 euro kost. Ook achterstallen bij de syndicus en openstaande belastingen worden via de notaris verrekend.
Door je goed voor te bereiden, in gesprek te gaan met je notaris en alle documenten tijdig te verzamelen, kun je onverwachte kosten tot een minimum beperken en zorg je voor een vlotte verkoop.

Veelgestelde vragen:

Hoeveel kost de notaris bij de verkoop van een huis?

Als verkoper betaal je doorgaans €750 tot €1.500 aan notarieel ereloon voor de verkoopakte. Als er nog een hypotheek op de woning rust, komen daar ook de kosten van de hypotheekdoorhaling bij: gemiddeld €700 tot €1.200. Totaal: €1.450 tot €2.700 aan notariskosten voor de verkoper.

Wie betaalt de notaris bij de verkoop — koper of verkoper?

Beide partijen betalen een deel. De koper betaalt het grootste aandeel: registratierechten (3% of 12% in Vlaanderen), BTW op het notarieel ereloon voor de aankoopakte en kosten voor de hypotheekakte. De verkoper betaalt het notarieel ereloon voor de verkoopakte en de eventuele hypotheekdoorhaling.

Wat zijn alle kosten voor de verkoper bij een woningverkoop?

De totale verkoopkosten voor de verkoper bedragen zonder makelaar gemiddeld €1.700 tot €3.500: notarieel ereloon (€750-1.500), verplichte attesten (€700-1.200) en eventuele hypotheekdoorhaling (€700-1.200). Met makelaar komen daar nog de makelaarskosten bij: doorgaans 2,42% tot 3,63% van de verkoopprijs inclusief BTW.

Moet ik als verkoper ook registratierechten betalen?

Nee. De registratierechten zijn altijd ten laste van de koper. Als verkoper betaal je geen registratierechten op de verkoop van je woning.