| Snel antwoord
Als erfgenaam betaal je erfbelasting (vroeger successierechten) op de geërfde woning. Dit staat los van een eventuele meerwaardebelasting bij latere verkoop. In de meeste gevallen is er géén meerwaardebelasting bij de verkoop van een geërfd huis — tenzij je het snel doorverkoopt als belegging. |
Successierechten of erfbelasting: wat is het verschil?
In Vlaanderen spreekt men tegenwoordig van “erfbelasting” (de term successierechten is formeel vervallen in 2015, maar wordt nog altijd gebruikt). In Brussel en Wallonië spreekt men nog van successierechten. Inhoudelijk is er geen groot verschil.
Erfbelasting betaal je op de netto-waarde van wat je erft, na aftrek van schulden. De woning wordt gewaardeerd aan de geschatte verkoopwaarde op het moment van overlijden.
Hoeveel erfbelasting betaal je op een geërfd huis?
De tarieven hangen af van de verwantschapsgraad tussen de overledene en de erfgenamen, en van de waarde van de erfenis. In Vlaanderen gelden de volgende tarieven:
Erfbelasting in Vlaanderen — rechte lijn (ouder, kind, kleinkind)
| Belastbare grondslag (per erfgenaam) | Tarief |
| Eerste schijf tot €50.000 | 3% |
| Van €50.000 tot €250.000 | 9% |
| Boven €250.000 | 27% |
| Vrijstelling gezinswoning in Vlaanderen
Erft de langstlevende partner de gezinswoning? Dan is die volledig vrijgesteld van erfbelasting in Vlaanderen. Dit is een belangrijke vrijstelling die vaak over het hoofd wordt gezien. |
Erfbelasting in Vlaanderen — broers en zussen
| Belastbare grondslag (per erfgenaam) | Tarief |
| Eerste schijf tot €35.000 | 25% |
| Van €35.000 tot €75.000 | 30% |
| Boven €75.000 | 55% |
Wanneer betaal je meerwaardebelasting op een geërfd huis?
Dit is een veelgestelde vraag. Het antwoord hangt af van twee factoren: wat doe je met het huis, en hoe snel verkoop je?
Je verkoopt het geërfde huis als eigen woning
Als je na het overlijden van je ouders in het huis trekt en het later verkoopt als eigen woning, dan ben je vrijgesteld van meerwaardebelasting, net zoals bij elke andere eigen woning.
Je verkoopt het geërfde huis zonder er zelf in te wonen
Verkoopt de nalatenschap het huis, of koop je de andere erfgenamen uit en verkoop je daarna snel door? Dan kan meerwaardebelasting van toepassing zijn.
Belangrijk: voor de berekening van de bezitsduur wordt de aankoopdatum van de overledene gebruikt, niet de datum van overlijden. Had je vader de woning al meer dan 5 jaar, dan is de meerwaarde vrijgesteld.
| Praktijkvoorbeeld
Je vader kocht de woning in 2010. Hij overlijdt in 2024. Jij erft de woning en verkoopt die in 2025. De bezitsduur wordt gemeten vanaf 2010 — dus meer dan 5 jaar. Geen meerwaardebelasting. |
Hoe wordt de waarde van de geërfde woning bepaald?
Voor de erfbelasting wordt de woning gewaardeerd aan de venale (= verkoopbare) waarde op de datum van overlijden. De erfgenamen geven deze waarde aan in de aangifte nalatenschap. De belastingdienst kan de aangegeven waarde betwisten als die te laag lijkt.
Tips om problemen te voorkomen:
- Baseer de waarde op recente vergelijkbare verkooptransacties in de buurt
- Laat de waarde eventueel bevestigen door een erkend schatter
- Raadpleeg de notaris die de nalatenschap behandelt, die heeft ervaring met de aanvaardbare marges
Praktisch stappenplan: geërfd huis verkopen
- Aangifte nalatenschap: dien tijdig de aangifte in bij de belastingdienst (in Vlaanderen via MyMinfin). Termijn: 4 maanden na overlijden (in België), 5 maanden als overlijden in het buitenland.
- Betaal de erfbelasting: na de aanslag heb je 2 maanden om te betalen. Wacht hier niet mee, laattijdige betaling geeft nalatigheidsinteresten.
- Akkoord alle erfgenamen: alle erfgenamen moeten akkoord gaan met de verkoop en de prijs. Leg afspraken schriftelijk vast.
- Attesten verzamelen: zelfde verplichte attesten als bij elke woningverkoop (EPC, asbest, bodem, elektra, stedenbouwkundige inlichtingen).
- Notaris aanstellen: de notaris stelt de verkoopakte op. Bij een nalatenschap met meerdere erfgenamen is dit extra complex — laat de notaris ook de onderlinge verdeling regelen.
Wat als er meerdere erfgenamen zijn?
Erven meerdere kinderen de woning? Dan zijn er twee opties:
- Gezamenlijk verkopen: alle erfgenamen verkopen samen en verdelen de opbrengst. Iedereen moet het eens zijn over de prijs en het verkoopproces.
- Uitkopen: één erfgenaam koopt de anderen uit en wordt enige eigenaar. Hiervoor wordt een nieuwe akte van verdeling opgesteld bij de notaris.
Zijn er conflicten? Dan kan een notaris als bemiddelaar optreden. In het uiterste geval kan een rechter een gerechtelijke verdeling opleggen.
Veelgestelde vragen
Betaal je erfbelasting en meerwaardebelasting tegelijk?
Dat kan in theorie, maar in de praktijk zelden. Je betaalt erfbelasting op het moment van overlijden. Meerwaardebelasting betaal je enkel als je het geërfde pand doorverkoopt met winst en het minder dan 5 jaar in bezit is (gemeten vanaf de aankoopdatum van de overledene). Bij een ouderlijk huis dat al jaren in de familie is, is er doorgaans geen meerwaardebelasting.
Kan ik de erfbelasting betalen met de opbrengst van de verkoop?
Ja, dat is de meest gangbare werkwijze. De notaris houdt bij de verkoop rekening met de openstaande erfbelasting. Je kunt ook vragen om uitstel van betaling in afwachting van de verkoop. Bespreek dit met je notaris.
Hoe lang heb ik de tijd om het geërfde huis te verkopen?
Er is geen wettelijke termijn om een geërfd huis te verkopen. Wel moet je de erfbelasting betalen binnen 2 maanden na de aanslag. Houd ook rekening met de lopende kosten van de woning (onroerende voorheffing, verzekering, onderhoud) die doorlopen zolang de woning in de nalatenschap zit.
