| Snel antwoord
Als je je huis verkoopt, wordt de openstaande hypotheek vereffend via de notaris. De opbrengst van de verkoop gaat eerst naar de aflossing van de lening. Wat overblijft is voor jou. Je kunt ook kiezen voor een meeneemhypotheek als je direct een nieuwe woning koopt. |
Wat gebeurt er met je hypotheek bij de verkoop?
Bij de verkoop van een woning zijn er drie mogelijke scenario’s voor de hypotheek:
Optie 1: Hypotheek volledig aflossen (meest voorkomend)
De notaris houdt bij de uitbetaling van de verkoopsom rekening met de openstaande hypotheekschuld. Uit de verkoopprijs betaalt hij eerst de bank terug. Jij ontvangt het saldo.
Bijkomende kosten:
- Wederbeleggingsvergoeding: bij vervroegde terugbetaling vraagt de bank een vergoeding van maximaal 3 maanden interest op het terugbetaalde bedrag (wettelijk geplafonneerd)
- Hypotheekdoorhaling (handlichting): de hypotheek wordt geschrapt uit de openbare registers. Dit kost gemiddeld €700 – €1.200 aan notariskosten
Optie 2: Meeneemhypotheek
Koop je een nieuwe woning en wil je je bestaande hypotheek meenemen? Dan spreek je met je bank af om de lening over te zetten op het nieuwe pand. Dit heet een meeneemhypotheek of kredietportabiliteit.
Voordelen:
- Je behoudt je huidige rentetarief (interessant als dat lager is dan het huidige markttarief)
- Geen wederbeleggingsvergoeding
- Lagere administratieve kosten dan een nieuwe lening
Voorwaarden:
- Niet elke bank biedt dit aan — controleer je leningscontract
- De nieuwe woning moet minstens even veel waard zijn als de openstaande schuld
- Er is een tijdsgap: de verkoop en aankoop moeten goed op elkaar afgestemd zijn
| Tip
Vraag je bank expliciet naar de mogelijkheid van een meeneemhypotheek vóórdat je de verkoopovereenkomst tekent. Eens het compromis getekend is, heb je weinig manoeuvreerruimte meer. |
Optie 3: Tijdelijke overbruggingskrediet
Koop je een nieuwe woning voor je de oude hebt verkocht? Dan kun je een overbruggingskrediet afsluiten. Dit is een tijdelijke lening die de periode overbrugt tussen de aankoop van de nieuwe en de verkoop van de oude woning.
Kenmerken:
- Looptijd: maximaal 24 maanden
- Rente: hoger dan een gewone hypotheeklening
- Bedrag: maximaal de verwachte netto-opbrengst van de te verkopen woning
Wat is een hypotheekdoorhaling en wat kost het?
Wanneer je hypotheek is afgelost (na verkoop of volledige terugbetaling), moet de hypotheek formeel worden geschrapt uit de openbare registers. Dit heet een hypotheekdoorhaling of handlichting.
| Kostenpost | Bedrag |
| Notarieel ereloon hypotheekdoorhaling | €500 – €900 |
| Registratierechten | Forfaitair, klein bedrag |
| Hypotheekbewaarder (registratiekantoor) | €200 – €350 |
| Totaal indicatief | €700 – €1.200 |
De hypotheekdoorhaling wordt doorgaans gelijktijdig met de verkoopakte geregeld door de notaris. Je hoeft hier zelf niet veel voor te doen, maar de kosten komen wel ten laste van de verkoper.
Wat als de verkoopprijs lager is dan de openstaande hypotheek?
Dit is een moeilijke situatie die “negatief eigen vermogen” of “onderwaterhypotheek” wordt genoemd. Je verkoopt je woning voor minder dan je nog aan de bank verschuldigd bent. Dit kan voorkomen als de vastgoedprijzen zijn gedaald of als je destijds een hoge lening afsloot.
In dit geval:
- De notaris betaalt de bank zoveel mogelijk terug met de verkoopopbrengst
- Het resterende saldo blijft als schuld bij jou staan
- Je moet een akkoord sluiten met de bank over de terugbetaling van dat restbedrag
- In sommige gevallen aanvaardt de bank een schuldkwijtschelding — bespreek dit vóór de verkoop
| Wat te doen bij onderwaterhypotheek
Neem zo vroeg mogelijk contact op met je bank. In veel gevallen zijn banken bereid mee te werken aan een oplossing. Schakel ook een notaris in voor advies over de best mogelijke aanpak in jouw situatie. |
Kan ik mijn huis verkopen zonder de bank te informeren?
Nee. De bank heeft een hypothecaire inschrijving op je woning. Zonder toestemming van de bank kan de notaris de akte niet opstellen. In de praktijk informeert de notaris de bank als onderdeel van het verkoopproces. Je hoeft dit zelf niet apart te regelen, maar informeer je bank wél tijdig zodat het dossier klaar is.
Stap-voor-stap: hypotheek regelen bij de verkoop
- Informeer je bank over je verkoopplannen
- Vraag een attest van de openstaande schuld op bij de bank (voor de notaris)
- Beslis: aflossen, meenemen naar nieuwe woning, of overbruggingskrediet?
- Notaris stelt de verkoopakte op en houdt de hypotheekafrekening voor
- Op dag van de akte: bank ontvangt openstaand bedrag, jij ontvangt het saldo
- Notaris vraagt de hypotheekdoorhaling aan
Veelgestelde vragen
Kan ik mijn huis verkopen als de hypotheek nog loopt?
Ja, dat kan. De notaris regelt de terugbetaling van de openstaande hypotheek via de verkoopsom. Je ontvangt het verschil. Er zijn geen wettelijke bezwaren tegen verkoop met een lopende hypotheek.
Wat kost het om een hypotheek vervroegd af te lossen bij verkoop?
De bank mag maximaal 3 maanden interest aanrekenen als wederbeleggingsvergoeding. Daarboven betaal je €700 tot €1.200 voor de notariële hypotheekdoorhaling (handlichting). Controleer je leningscontract voor de exacte voorwaarden.
Wat is het verschil tussen hypotheekdoorhaling en handlichting?
Beide termen verwijzen naar hetzelfde: de formele schrapping van de hypotheek uit de openbare registers na terugbetaling. Handlichting is de juridische term, hypotheekdoorhaling de meer gangbare volksterm.
