| Snel antwoord
Het compromis is de standaardformule: onmiddellijk bindend, akte binnen 4 maanden. De aankoop-verkoopbelofte biedt meer flexibiliteit in timing: de akte kan later, soms pas na 6 tot 12 maanden. Beide zijn even bindend, maar ze verschillen in het juridische moment waarop de eigendomsoverdracht plaatsvindt. |
Wat is een compromis?
Het compromis, ook onderhandse verkoopovereenkomst of voorlopige koopovereenkomst genoemd, is het meest gebruikte document bij de verkoop van vastgoed in België. Zodra koper en verkoper het compromis tekenen, is de verkoop juridisch definitief. De notariële akte die later volgt, bevestigt de overdracht formeel.
Na het compromis geldt een wettelijke maximumtermijn van 4 maanden tot de notariële akte. De registratierechten die de koper betaalt, moeten ook binnen die termijn worden voldaan.
Wat is een aankoop-verkoopbelofte?
De wederzijdse aankoop-verkoopbelofte — ook gekruiste optie of wederzijdse aan- en verkoopbelofte genaamd — is juridisch gezien iets anders. Bij een verkoopbelofte verplicht de verkoper zich om te verkopen en de koper om te kopen, maar de eigendomsoverdracht vindt pas juridisch plaats op het moment dat de optie wordt gelicht — in de praktijk bij de notariële akte.
Het grote voordeel: er is geen wettelijke termijn van 4 maanden. De partijen bepalen zelf wanneer de akte verleden wordt. Dat kan 6, 8 of zelfs 12 maanden later zijn.
Het verschil in een tabel
| Aspect | Compromis | Aankoop-verkoopbelofte |
| Juridisch moment van koop | Bij ondertekening compromis | Bij lichten van de optie (notariële akte) |
| Termijn tot akte | Max. 4 maanden (wettelijk) | Vrij te bepalen: 6, 8, 12 maanden mogelijk |
| Registratierechten | Verschuldigd binnen 4 maanden | Pas verschuldigd bij verlijden akte |
| Even bindend? | Ja | Ja |
| Gebruiker | Meest gebruikelijk in heel België | Populairder in Antwerpen en bij complexe dossiers |
| Wanneer handig? | Standaardverkoop, snelle overdracht | Koper heeft meer tijd nodig, appartement in opbouw |
Wanneer kies je als verkoper voor een aankoop-verkoopbelofte?
In de meeste gevallen is een compromis de eenvoudigste en snelste keuze. Maar een aankoop-verkoopbelofte kan interessant zijn in deze situaties:
Je nieuwe woning is nog niet klaar
Als je je woning verkoopt maar zelf nog niet kunt verhuizen omdat je nieuwe woning (nieuwbouw of verbouwing) nog niet klaar is, geeft een aankoop-verkoopbelofte je meer ademruimte. Je kunt de aktetermijn op 8 of 12 maanden zetten, zodat je zeker bent van je nieuwe woning voor je de sleutels afgeeft.
Niet alle documenten zijn beschikbaar
Een compromis vereist dat alle verplichte attesten beschikbaar zijn. Als er een document ontbreekt, bijvoorbeeld een stedenbouwkundig uittreksel dat vertraging oploopt, kan een aankoop-verkoopbelofte een tijdelijke oplossing zijn. Toch is dit een uitzondering: probeer altijd alle attesten op tijd te verzamelen.
Regularisatie of bouwvergunning hangende
Als er een bouwovertreding geregulariseerd moet worden of een vergunning nog lopende is, kan de aankoop-verkoopbelofte gebruikt worden om de koper te binden terwijl de procedure wordt afgerond.
Financieel: koper heeft meer tijd nodig
Soms heeft de koper meer dan 4 maanden nodig om zijn financiering te regelen, bijvoorbeeld omdat hij zelf nog een woning moet verkopen. De aankoop-verkoopbelofte geeft hem die ruimte.
Regionaal verschil: Oost-Vlaanderen vs. Antwerpen
In België bestaat een opvallend regionaal verschil in de keuze tussen compromis en aankoop-verkoopbelofte. In Oost-Vlaanderen wordt traditioneel geopteerd voor het compromis. In de regio Antwerpen is de wederzijdse aankoop-verkoopbelofte historisch populairder.
Dit heeft geen juridische reden, maar is eerder een gewoonte die van generatie op generatie is doorgegeven via makelaars en notarissen in de regio. Beide formules zijn overal in België rechtsgeldig.
Zijn er nadelen aan de aankoop-verkoopbelofte voor de verkoper?
Ja, er zijn ook nadelen om rekening mee te houden:
- Langere onzekerheidsperiode: als de akte pas over 8 maanden verleden wordt, ben je als verkoper langer gebonden zonder definitieve zekerheid
- Complexer document: een aankoop-verkoopbelofte is juridisch iets complexer dan een compromis en vereist nauwkeurigere opmaak — laat het altijd opstellen door een notaris
- Registratierechten later: voor de koper betekent dit dat hij de registratierechten later betaalt, maar voor jou als verkoper verandert er weinig aan de timing van de opbrengst
Dezelfde informatieplichten gelden voor beide
Een aankoop-verkoopbelofte biedt geen manier om verplichtingen te omzeilen. Alle informatieplichten die gelden bij een compromis, gelden ook bij een aankoop-verkoopbelofte: attesten, meldingsplicht van gebreken, renovatieplicht EPC label E/F, enzovoort.
| Tip
Laat zowel een compromis als een aankoop-verkoopbelofte altijd nalezen door een notaris vóór ondertekening. De juridische gevolgen zijn in beide gevallen groot — een kleine fout in de clausules kan later voor problemen zorgen. |
Veelgestelde vragen
Is een aankoop-verkoopbelofte even bindend als een compromis?
Ja. Beide documenten zijn juridisch bindend zodra ze ondertekend zijn. Het verschil zit niet in de bindende kracht maar in het moment waarop de eigendomsoverdracht juridisch plaatsvindt en in de termijn tot de notariële akte.
Kan ik als verkoper zelf kiezen tussen compromis en aankoop-verkoopbelofte?
In principe is het een afspraak tussen koper en verkoper. In de praktijk stelt de notaris of makelaar vaak de meest geschikte formule voor op basis van de situatie. Als er geen specifieke reden is om van de standaard af te wijken, is het compromis de eenvoudigste keuze.
Wat als de koper de optie niet licht bij een aankoop-verkoopbelofte?
Als de koper de optie niet licht binnen de afgesproken termijn, vervalt de verkoopbelofte. In dat geval heb je als verkoper recht op de schadevergoeding die in het document is opgenomen — doorgaans gelijkaardig aan het voorschot bij een compromis. De exacte regeling hangt af van wat in het document is vastgelegd.
Hoe lang kan de termijn zijn bij een aankoop-verkoopbelofte?
Er is geen wettelijke maximum. In de praktijk worden termijnen van 6 tot 12 maanden gebruikt. Langere termijnen zijn juridisch mogelijk maar ongebruikelijk. Bespreek de gewenste termijn met je notaris.
