| Snel antwoord
Een huis verkopen mét een bouwovertreding is mogelijk, maar je bent als verkoper verplicht de koper hierover correct te informeren. Verzwijg je het bewust, dan riskeer je een schadeclaim op basis van verborgen gebreken — tot 20 jaar na de verkoop. Je beste opties: regulariseren vóór de verkoop, of correct melden in het compromis. |
Wat is een bouwovertreding?
Een bouwovertreding — ook wel stedenbouwkundige overtreding of bouwmisdrijf genaamd — ontstaat wanneer er gebouwd of verbouwd werd zonder de nodige stedenbouwkundige vergunning, of wanneer de uitgevoerde werken afwijken van de toegekende vergunning.
Veelvoorkomende voorbeelden:
- Een veranda, terrasoverkapping of carport waarvoor geen vergunning werd aangevraagd
- Een woning die breder of hoger werd gebouwd dan vergund
- Een garage die verbouwd werd tot leefruimte zonder vergunning
- Een tuinhuis of bijgebouw dat de maximale oppervlakte overschrijdt
- Bestemmingswijziging zonder vergunning (bv. van landbouwgebied naar woonfunctie)
Belangrijk: een bouwovertreding rust op het pand, niet op de eigenaar. Ook al werd de overtreding begaan door een vorige eigenaar, jij bent er als huidige eigenaar verantwoordelijk voor bij verkoop.
Het nieuwe maatregelenregister: wat verandert er voor verkopers?
Sinds 1 april 2026 geldt een nieuwe wettelijke verplichting: bij de verkoop van een woning in Vlaanderen moet een uittreksel uit het maatregelenregister worden voorgelegd. Dit register bevat alle bestuurlijke maatregelen van de Vlaamse overheid en lokale besturen, zoals aanmaningen, herstelvorderingen en veiligheidsmaatregelen.
Als er een bouwovertreding officieel is vastgesteld en er een handhavingsprocedure loopt, staat dit in het maatregelenregister. Verkopers moeten dit uittreksel dus opvragen vóór de publicatie van de advertentie.
| Aandacht
Het maatregelenregister bevat geen historische gegevens — enkel maatregelen vanaf 2026. Een overtreding die al jaren geleden werd vastgesteld maar nooit officieel geregistreerd, staat er dus niet in. Dat betekent niet dat de overtreding niet bestaat. Stel bij twijfel altijd navraag bij de dienst stedenbouw van je gemeente. |
Wat zijn je verplichtingen als verkoper?
1. Informatieplicht: correct melden aan de koper
Als je weet of redelijkerwijze kunt weten dat er een bouwovertreding op je woning rust, ben je verplicht de koper hierover correct te informeren. Dit moet worden opgenomen in het compromis en de notariële akte.
De notaris zal bij de opmaak van de akte de huidige toestand van het pand aftoetsen aan de gekende vergunningen, onder meer via het stedenbouwkundig uittreksel, luchtfoto’s en kadastrale gegevens. Zo kunnen overtredingen aan het licht komen, ook als ze niet eerder officieel werden vastgesteld.
2. Maatregelenregister opvragen
Vraag vóór de publicatie van je advertentie een uittreksel op uit het maatregelenregister via het Omgevingsloket van de Vlaamse overheid. Dat is gratis en wordt doorgaans binnen enkele werkdagen geleverd.
3. Stedenbouwkundig uittreksel aanvragen
Het stedenbouwkundig uittreksel (via het Vastgoedinformatieplatform) geeft aan wat de vergunde toestand is van je pand, of er bouwovertredingen zijn vastgesteld en of er voorkooprechten gelden. Dit attest is standaard verplicht bij elke woningverkoop.
Wat zijn de gevolgen als je de overtreding verzwijgt?
Verzwijg je een bouwovertreding bewust, dan begaat je een inbreuk op je informatieplicht en is er sprake van een verborgen gebrek. De gevolgen kunnen ernstig zijn:
- De koper kan de verkoop aanvechten wegens verborgen gebrek
- De koper kan schadevergoeding eisen voor de kost van de regularisatie of de afbraak
- Dit kan zelfs tot 20 jaar na de verkoop worden gevorderd
- In ernstige gevallen kan er sprake zijn van bedrog, met strafrechtelijke gevolgen
In de digitale wereld van vandaag zijn bouwovertredingen steeds makkelijker op te sporen via luchtfoto’s, droneopnames en kadastrale vergelijkingen. Speel dus steeds open kaart.
Wat zijn je opties?
Optie 1: Regulariseren vóór de verkoop (aanbevolen)
De meest aanbevolen aanpak is de bouwovertreding regulariseren vóór je de woning te koop zet. Je dient bij de gemeente een omgevingsvergunning aan voor de bestaande toestand.
Niet alle overtredingen zijn regulariseerbaar. De werken moeten passen binnen het bestemmingsplan en de gewestelijke stedenbouwkundige verordening. Vraag altijd eerst bij de gemeente na of regularisatie haalbaar is, vóór je de procedure opstart.
| Aspect | Info |
| Duur regularisatieprocedure | Gemiddeld 3 tot 6 maanden (afhankelijk van gemeente en complexiteit) |
| Kost | Dossierkost €50 – €500 + eventueel architect |
| Resultaat bij goedkeuring | Overtreding is legaal, pand is vrij verkoopbaar |
| Resultaat bij weigering | Aanpassing of afbraak van de niet-vergunde constructie nodig |
Optie 2: Verkopen mits correcte melding
Je kunt de woning ook verkopen zonder de overtreding te regulariseren, op voorwaarde dat je de koper correct informeert. De koper wordt dan mede-verantwoordelijk voor de afhandeling van de overtreding.
In de praktijk leidt dit tot:
- Een lagere verkoopprijs: de koper prijst het regularisatierisico in zijn bod
- Een opschortende voorwaarde in het compromis: sommige kopers eisen dat de verkoop enkel doorgaat bij succesvolle regularisatie
- Specifieke clausules in de notariële akte over wie de regularisatie op zich neemt
Optie 3: Aanpassen of slopen
Als regularisatie niet mogelijk is, moet de niet-vergunde constructie worden aangepast of afgebroken om de woning te verkopen zonder juridisch risico. In sommige gevallen is dit eenvoudiger en goedkoper dan een regularisatieprocedure.
Veelgestelde vragen
Kan een bouwovertreding verjaren?
Ja, een strafvordering of herstelvordering voor een bouwovertreding kan verjaren — in Vlaanderen is de verjaringstermijn voor het merendeel van de overtredingen vijf jaar. Maar opgelet: verjaring heft het illegale karakter van de werken niet op. De overtreding bestaat nog, maar er kan geen straf meer worden opgelegd. Doe je na de verjaring nieuwe werken, dan bega je een nieuwe overtreding.
Wat als ik de bouwovertreding niet kende?
Als je als verkoper niet wist van de overtreding en er ook geen reden was om dit te weten, dan ben je in principe niet aansprakelijk. Maar dit is moeilijk te bewijzen. Vraag altijd het stedenbouwkundig uittreksel en het maatregelenregister op voor je verkoopt, zodat je zeker bent van de vergunde toestand.
Moet ik een architect inschakelen voor de regularisatie?
Voor eenvoudige regularisaties (kleine constructies, geringe afwijkingen) is een architect niet altijd verplicht. Voor complexere dossiers of grotere constructies is het sterk aanbevolen, en in sommige gevallen wettelijk verplicht. Vraag advies bij de dienst stedenbouw van je gemeente.
Wat als de koper de bouwovertreding pas na de verkoop ontdekt?
Als je als verkoper de overtreding kende of redelijkerwijze had kunnen kennen en je dit niet hebt gemeld, kan de koper een vordering wegens verborgen gebrek instellen. Hij moet bewijzen dat je te kwader trouw hebt gehandeld. Slaagt hij daarin, dan kun je veroordeeld worden tot schadevergoeding of prijsvermindering.
