| Snel antwoord
Een compromis is de onderhandse verkoopovereenkomst die koper en verkoper tekenen zodra ze een akkoord hebben. Het moet minstens de identiteit van beide partijen, een nauwkeurige beschrijving van de woning, de prijs, de overdrachtsdatum en eventuele opschortende voorwaarden bevatten. Je kunt het zelf opstellen, maar laat het altijd door de notaris nalezen voor ondertekening. |
Wat is een compromis precies?
Het compromis — ook de onderhandse verkoopovereenkomst genoemd — is het document waarin koper en verkoper hun akkoord over de verkoop schriftelijk bevestigen. Vanaf het moment dat beide partijen tekenen, is de verkoop juridisch bindend. De notariële akte die later volgt, bevestigt enkel formeel wat in het compromis al is afgesproken.
Dit betekent dat je het compromis niet lichtzinnig mag opstellen: eenmaal getekend, kun je niet zomaar terugkomen op de afspraken.
Compromis versus aankoop-verkoopbelofte: het belangrijke verschil
Veel verkopers kennen enkel het compromis, maar er bestaat ook een alternatief: de wederzijdse aankoop-verkoopbelofte. Het verschil zit in de timing van de notariële akte.
| Aspect | Compromis | Aankoop-verkoopbelofte |
| Termijn tot notariële akte | Wettelijk maximum 4 maanden | Vrij te bepalen, kan langer dan 4 maanden |
| Geschikt voor | Standaardverkoop met snelle afhandeling | Wanneer één partij meer tijd nodig heeft |
| Bindend karakter | Onmiddellijk bindend bij ondertekening | Afhankelijk van de vorm — kan herroepbaar zijn |
Heeft de koper bijvoorbeeld zelf nog een woning te verkopen, of wil jij als verkoper pas binnen zes maanden verhuizen omdat je nieuwe woning nog niet klaar is? Dan kan een aankoop-verkoopbelofte met een langere termijn praktischer zijn dan een compromis. Bespreek deze keuze met je notaris voor je tekent.
Wat moet er verplicht in het compromis staan?
Een volledig compromis bevat minstens de volgende elementen:
- Identiteit van koper en verkoper: volledige naam, adres en geboortedatum van alle partijen.
- Nauwkeurige beschrijving van de woning: adres, kadastrale gegevens, oppervlakte en eventuele bijgebouwen.
- De verkoopprijs: het exacte bedrag waarover beide partijen akkoord zijn.
- De overdrachtsdatum: wanneer de notariële akte gepland is en wanneer de woning effectief wordt overgedragen.
- Het voorschot: meestal 5 tot 10% van de verkoopprijs, te storten op de derdenrekening van de notaris.
- Opschortende voorwaarden: bijvoorbeeld dat de koop afhangt van een goedgekeurde hypotheeklening.
- Verplichte attesten: vermelding dat alle wettelijke attesten (EPC, asbest, elektriciteit, bodem) zijn voorgelegd.
- Roerende goederen: een lijst van wat wel en niet bij de verkoop is inbegrepen (meubels, gordijnen, toestellen).
Het voorschot: hoe werkt dat precies?
Bij ondertekening van het compromis stort de koper doorgaans een voorschot van 5 tot 10% van de verkoopprijs. Dit bedrag komt niet op jouw rekening terecht, maar op de geblokkeerde derdenrekening van de notaris. Het wordt verrekend bij de notariële akte.
| Waarom een derdenrekening?
De derdenrekening van de notaris beschermt beide partijen. Als de koper zich terugtrekt zonder geldige reden, kan jij als verkoper aanspraak maken op dit voorschot als schadevergoeding. Trekt de verkoper zich terug, dan krijgt de koper het voorschot terug. |
Opschortende voorwaarden: wat zijn ze en waarom zijn ze belangrijk?
Een opschortende voorwaarde betekent dat de verkoop pas definitief doorgaat als een bepaalde voorwaarde vervuld is. De meest voorkomende:
- Goedkeuring van de hypotheeklening van de koper binnen een bepaalde termijn (meestal 4 tot 6 weken)
- Geen ernstige gebreken bij een bouwtechnische keuring (indien afgesproken)
- Verkrijgen van een stedenbouwkundige vergunning (bij specifieke projecten)
Wordt de opschortende voorwaarde niet vervuld? Dan vervalt het compromis automatisch zonder dat één van de partijen in fout is, en krijgt de koper het voorschot terug.
Veelgemaakte fouten bij het zelf opstellen van een compromis
- Geen duidelijke beschrijving van wat wel en niet bij de verkoop is inbegrepen — leidt vaak tot discussies achteraf over meubels of toestellen
- Onduidelijke of ontbrekende opschortende voorwaarden — zorgt voor problemen als de financiering van de koper niet lukt
- Geen rekening houden met de wettelijke termijn van 4 maanden tot de akte bij een standaard compromis
- Vergeten te vermelden welke attesten al zijn voorgelegd, en welke nog ontbreken
- Geen duidelijke afspraken over wie welke kosten draagt (bijvoorbeeld notariskosten bij specifieke clausules)
Kan je een modelcompromis online gebruiken?
Er bestaan modelcontracten en templates online, en die kunnen een goed startpunt zijn om te begrijpen welke elementen nodig zijn. Maar elk verkoopdossier is anders: een woning met een huurder, een verkoop binnen een nalatenschap, of bijzondere opschortende voorwaarden vereisen aanpassingen die een standaardtemplate niet voorziet.
Onze aanbeveling: gebruik een template als leidraad voor het gesprek met de koper, maar laat de uiteindelijke versie altijd nalezen — en idealiter mee opstellen — door de notaris voor je tekent.
Waarom de notaris betrekken, ook al verkoop je zelf?
Veel verkopers die zelf verkopen zonder makelaar denken dat ze ook zonder notaris kunnen. Dat is een misverstand. De notariële akte is in België wettelijk verplicht voor elke eigendomsoverdracht. Maar je kunt de notaris ook al inschakelen vóór het compromis:
- De notaris kan het compromis mee opstellen of nalezen voor ondertekening — vaak tegen een beperkte vergoeding
- Hij controleert of alle wettelijk verplichte clausules aanwezig zijn
- Hij wijst je op risico’s die je als particulier misschien niet ziet (bijvoorbeeld onduidelijke opschortende voorwaarden)
- Als je als particulier vrijblijvend advies wil, is een eerste gesprek bij de notaris vaak kosteloos
Stap-voor-stap: van akkoord tot ondertekend compromis
- Bevestig de prijs en voorwaarden schriftelijk met de koper (e-mail is voldoende als eerste stap)
- Verzamel alle verplichte attesten als die nog niet beschikbaar zijn
- Stel een ontwerp-compromis op, eventueel op basis van een template
- Laat het ontwerp nalezen door de notaris
- Plan een ondertekeningsmoment met beide partijen
- Koper stort het voorschot op de derdenrekening van de notaris
- Notaris bereidt de notariële akte voor binnen de afgesproken termijn
Veelgestelde vragen
Kan ik zelf een compromis opstellen zonder notaris of makelaar?
Ja, dat is wettelijk toegestaan. Een compromis tussen particulieren is geldig zodra beide partijen tekenen. We raden wel sterk aan om het document te laten nalezen door een notaris voor ondertekening, om fouten of ontbrekende clausules te vermijden.
Wat is het verschil tussen een compromis en een aankoop-verkoopbelofte?
Een compromis is onmiddellijk bindend en moet binnen 4 maanden tot een notariële akte leiden. Een aankoop-verkoopbelofte biedt meer flexibiliteit in de termijn, wat nuttig is als één van de partijen meer tijd nodig heeft voor de verhuis of de eigen verkoop.
Hoeveel voorschot moet de koper betalen bij het compromis?
Meestal tussen 5 en 10% van de verkoopprijs. Dit bedrag wordt gestort op de geblokkeerde derdenrekening van de notaris en wordt bij de notariële akte verrekend met de totale verkoopprijs.
Wat gebeurt er als de koper zich terugtrekt na het compromis?
Trekt de koper zich terug zonder geldige reden (dus buiten de afgesproken opschortende voorwaarden), dan kan de verkoper het gestorte voorschot als schadevergoeding claimen. De exacte regeling hangt af van wat in het compromis is afgesproken.
